Il nostro Blog sulle aste giudiziarie
Acquistare un immobile all’asta rappresenta spesso un’opportunità enorme in termini di risparmio di prezzo (fino al 60% rispetto al prezzo di mercato). Per questo motivo il web è pieno di annunci che spesso però si rivelano essere degli “ specchietti” per attirare i meno esperti . Come fare quindi per distinguere gli annunci veri, ossia disposti dai Tribunali, dagli annunci “fake”? Ecco 5 facili verifiche da fare: 1) l’annuncio deve contenere il numero, l’anno e il Tribunale in cui pende la procedura; 2) l’annuncio deve contenere data e ora dell’asta, prezzo base e offerta minima della stessa; 3) devono essere presenti il nome ed i riferimenti del Delegato alla Vendita e del Custode (ossia il soggetto a cui richiedere la visita ); 4) deve essere allegata la perizia dell’immobile; 5) deve essere allegato l’avviso di vendita . Se tutte queste condizioni sono soddisfatte, allora è molto probabile che stai consultano un annuncio ufficiale della vendita. Queste informazioni dovrebbero consentirti di capire in autonomia , se l’immobile in asta è quello che fa per te , leggendo la perizia e chiamando il Delegato o il Custode per sciogliere i dubbi principali e richiedere una visita . Vuoi verificare se l’annuncio che stai consultando è ufficiale o è una fake? Compila il form e inviaci uno screenshot o i dati che hai trovato online ed effettueremo un controllo in modo completamente gratuito inviandoti perizia e avviso di vendita se riusciremo a rintracciare l’annuncio. Perché lo facciamo? Perché se poi avrai bisogno di assistenza da parte di professionisti per la compilazione dell’offerta telematica , speriamo che ti rivolgerai a noi. Astaok.it non pubblicizza immobili, non fa intermediazione, non chiede percentuali sul prezzo di aggiudicazione, svolge consulenza di alto profilo per la compilazione e presentazione dell’offerta a prezzi fissi e trasparenti pubblicati sul web .
Uno dei temi più delicati delle esecuzioni è quello delle modalità con cui l’immobile è occupato. In particolare spesso ci viene chiesto che cosa significhi che un immobile è occupato con titolo opponibile o non opponibile . Proviamo a dare alcuni chiarimenti in termini semplici. L’immobile in asta puo’ essere libero, ossia senza alcun occupante e pertanto immediatamente disponibile, oppure occupato a vario titolo da uno o più soggetti. In questo secondo caso è importante conoscere con quale titolo gli occupanti usufruiscono dell’immobile (in genere si tratta di un contratto ma potremmo avere anche altre fattispecie). Il primo elemento fondamentale da tenere in considerazione è la data di formazione dell'atto . Nella procedura esecutiva vi è infatti una data molto importante che è la data in cui viene trascritto il pignoramento da parte del creditore procedente. Dopo tale giorno gli atti di disposizione dell’immobile (contratti di affitto, di comodato, cessioni ecc.) non sono opponibili alla procedura esecutiva ossia, in termini estremamente semplificati, possiamo pensare che tutto quello che viene stipulato in data successiva a quella della trascrizione del pignoramento non ha validità nei confronti dell’aggiudicatario dell’asta. La data della trascrizione del pignoramento risulta dai pubblici registri immobiliari, che sono consultabili da chiunque, e di solito è riportata negli atti della vendita esecutiva. Tuttavia non basta che un atto per avere effetti vincolanti nei confronti della procedura abbia una data anteriore a quella della trascrizione del pignoramento, occorre anche che abbia una data certa ossia, sempre in termini estremamente semplificati, attestata in modo ufficiale da una terza parte (ad esempio ufficio del registro, un pubblico ufficiale ecc.). La formula più comune utilizzata per dare data certa ad un atto è quella di sottoporlo a registrazione presso l’ufficio del registro. Quindi, ad esempio, se siamo in presenza di un contratto di affitto registrato in data anteriore a quella del pignoramento siamo nella situazione in cui l’atto è opponibile alla procedura esecutiva il che significa che l’affittuario potrà, se vuole, rimanere in affitto sino alla scadenza del contratto, presso l’immobile oggetto dell’asta anche dopo che lo stesso sia stato aggiudicato (pagando chiaramente i canoni di affitto all’aggiudicatario). Viceversa se chi occupa l’immobile oggetto dell’esecuzione ha un contratto privo di data certa (quindi ad esempio non registrato) o con data successiva a quella della trascrizione del pignoramento, ossia ha un contratto non opponibile alla procedura, dovrà lasciare l’immobile una volta che lo stesso sarà aggiudicato. In genere queste informazioni relative alla opponibilità o meno dei contratti con cui l’occupante usufruisce dell’immobile oggetto dell’esecuzione sono riportate nella perizia o nell’avviso di vendita. Qualora tuttavia non riusciate a reperire queste indicazioni potreste sempre chiederle al Custode al momento della visita. Qualora vogliate approfondimenti su questi argomenti non esitate a contattarci .
La figura del Custode giudiziario nello svolgimento delle visite agli immobili
Molti si chiedono in caso di aggiudicazione di un immobile all’asta quante sono le spese che si andranno a sostenere, sapendo che oltre al prezzo dell’aggiudicazione ci sono oneri fiscali e in alcuni casi anche spese condominiali pregresse. La materia non è semplice in quanto comprende diverse norme sia civilistiche che fiscali. In questo breve articolo proviamo ad esaminare la parte di spese relative agli oneri fiscali connessi con l’aggiudicazione , argomento di rilevante importanza sia per chi vuole partecipare all’asta sia per il Delegato alla vendita che dovrà provvedere alla corretta quantificazione, riscossione e pagamento delle stesse. La complessità dell’argomento deriva sia dall’applicazione delle norme fiscali, che dalle casistiche generate dalle varie tipologie di aggiudicatario e di esecutato, ed infine da quanto riportato nell’ordinanza di vendita. Per non appesantire eccessivamente la lettura, esamineremo il caso più frequente nelle esecuzioni immobiliari quello di un immobile appartenente ad un soggetto privato (esecutato) che viene aggiudicato ad un soggetto privato (aggiudicatario ). L’atto che trasferisce la proprietà dell’immobile aggiudicato all’asta è il “ decreto di trasferimento ” che viene emesso dal Giudice dell’Esecuzione una volta che sia versato il saldo del prezzo di aggiudicazione. Al fine di determinare le spese connesse con l’aggiudicazione le principali variabili da prendere in considerazione sono: - i l prezzo di aggiudicazione ; - la richiesta di applicazione dei benefici per la prima casa da parte dell’aggiudicatario; - la richiesta dell’applicazione del criterio del “prezzo valore” da parte dell’aggiudicatario; - la verifica se l’ordinanza di vendita preveda (caso ormai rarissimo) che le spese di cancellazione dei gravami rimangano a carico dell’aggiudicatario. Per quanto riguarda la tipologia delle spese avremo: - le spese per la registrazione del decreto di trasferimento; - le spese di trascrizione presso i registri immobiliari del decreto di trasferimento; - le s pese delle volture catastali ; - le s pese della cancellazione dei gravami , che sono a carico della procedura (salvo rarissime eccezioni) e che tuttavia in alcuni casi vengono anticipate dall’aggiudicatario. Per quanto riguarda le spese di registrazione l’importo dell’imposta di registro è pari al 9% del valore di aggiudicazione o al 2% se si chiede l’applicazione dei benefici connessi con l’acquisto della prima casa. Da ricordare che l’imposta ha comunque un valore minimo di euro 1.000. Occorre poi valutare se può essere chiesta l’applicazione del “prezzo valore” (in genere sempre applicabile se l’aggiudicatario è un privato, l’esecutato è un privato e l’immobile è una abitazione) nel qual caso la base su cui calcolare l’imposta di registro è costituita dalla rendita catastale rivalutata del 5% moltiplicata per 120 (o 110 nel caso di prima casa). Completa il costo di registrazione l’imposta ipotecaria in misura fissa di euro 50,00 e l’imposta catastale anche questa in misura fissa di euro 50,00. Altra spesa è costituita dall’importo del bollo sulle copie del decreto di trasferimento che va da un minimo di euro 54,76 ad un massimo di euro 72,74. A questa vanno poi aggiunte le imposte sulla trascrizione del decreto di trasferimento che ammontano ad euro 149,00. E’ poi a carico dell’aggiudicatario il 50% della parte del compenso del Delegato alla vendita relativo alle operazioni di registrazione, trascrizione, voltura e cancellazione. Questo importo, variabile a seconda del valore dell’aggiudicazione, e che di norma è soggetto ad IVA e cassa previdenziale, va da un minimo di circa euro 698 ad un massimo di circa euro 1.395. Per parlare di cifre un immobile che gode dei benefici della prima casa e viene aggiudicato al prezzo di euro 100.000 sconta un totale di oneri tributari connessi con l’aggiudicazione di circa euro 3.000. Discorso più complesso si ha per il costo della cancellazione dei gravami presenti sull’immobile aggiudicato. Da tenere presente che questa spesa è a carico della procedura e non dell’aggiudicatario (salvo che l’ordinanza di vendita non disponga diversamente). Alcuni Tribunali però fanno anticipare le spese della cancellazione all’aggiudicatario salvo poi restituire detti importi, previa richiesta, in sede di ripartizione del ricavato della vendita. Ricordiamo che la cancellazione dei gravami è una facoltà dell’aggiudicatario che potrebbe anche decidere di procedere a questa formalità in un momento successivo. Il calcolo del costo della cancellazione dei gravami è complesso per due motivi: - devono essere individuate le formalità cancellabili perché non tutte possono essere eliminate; - le formalità cancellabili hanno costi di cancellazione diversi a seconda del tipo di gravame (pignoramento, ipoteca volontaria, ipoteca legale, ipoteca giudiziaria ecc.) e a seconda che si tratti di cancellazione totale o di restrizione. Il costo puo’ quindi variare da un minimo di circa euro 330 (nel caso siano presenti solo il pignoramento e l’ipoteca volontaria) ad un massimo di diverse migliaia di euro considerando che la sola imposta ipotecaria dovuta per la cancellazione di una ipoteca giudiziale è pari allo 0,5% del valore di aggiudicazione (o del valore del credito garantito in alcuni casi). Se vuoi richiedere il calcolo dell’importo delle spese relative ad una determinata asta o approfondire l’argomento visita la sezione dei servizi all'interno del sito astaok.it
Le verifiche da effettuare prima dell'asta Consultando gli avvisi degli immobili in vendita tramite asta giudiziaria si possono trovare moltissime occasioni. Tuttavia ancora oggi, nonostante i progressi fatti negli ultimi anni dalla comunicazione relativa alle vendite giudiziarie, molte persone sono diffidenti dall’acquistare una casa all’asta ritenendo che questa forma di acquisto sia difficile da effettuare o poco garantita e trasparente. In realtà l’acquisto di un immobile all’asta è l’acquisto più “tutelato” che possa essere fatto per un immobile, basta seguire qualche semplice accorgimento. La prima cosa da sapere è che le vendite possono essere sostanzialmente di due tipi: esecuzioni immobiliari , identificate con un numero preceduto dalla sigla RGE (o RG) e l’anno, e vendite fallimentari che possono avere regolamenti di vendita diversi dalle esecuzioni. Qui ci occuperemo delle vendite provenienti esecuzioni immobiliari . Divideremo gli argomenti in tre puntate: verifiche prima dell’asta, come partecipare all’asta e cosa succede dopo l’aggiudicazione. Per prima cosa ricordati il numero di RGE della procedura perché sarà più facile rintracciare i vari documenti e chiedere informazioni. Altra cosa importante: gli unici soggetti nominati dal Tribunale a cui si puo’ fare riferimento sono il Delegato alla vendita , cioè il professionista che materialmente gestirà l’asta, e il Custode che è il professionista o la società incaricata per far fare le visite all’immobile. Di questi professionisti nel sito web troverai email e numero di telefono. Nessun altro soggetto è incaricato di gestire la vendita da parte del Tribunale. Ed infine è bene chiarire subito che, trattandosi di asta pubblica, nessuno puo’ garantirti l’aggiudicazione e nessuno dovrebbe sapere se all’asta ci saranno altri partecipanti almeno sino al giorno precedente all’asta stessa. Situazioni diverse da queste sono sanzionate in sede penale per cui sono assolutamente da evitare come sono assolutamente da evitare i soggetti che millantano conoscenze o fanno promesse nel mondo delle aste giudiziarie. Ogni vendita deve essere pubblicata sul portale delle vendite pubbliche ( pvp.giustizia.it ) ed almeno in un sito internet. La pubblicazione deve sempre contenere l’avviso di vendita e la perizia che sono i due documenti da leggere bene per sapere quando e come si svolgerà la vendita (avviso di vendita) e le caratteristiche dell’immobile (perizia) . Molte vendite sono pubblicate anche in siti di agenzie immobiliari, diciamo che queste non sono pubblicità “ufficiali” dei Tribunali quindi occorre fare attenzione perché puo’ capitare che i dati riportati non siano corretti. Ricordati che perizia e ordinanza sono sempre scaricabili gratuitamente dai siti internet per cui nessuno puo’ chiederti soldi per farti avere questi documenti. Una volta trovato l’immobile che ti interessa la prima cosa da fare è chiedere di effettuare la visita . Qui devi sapere che è un tuo diritto quello di visitare l’immobile e che la visita ti deve essere fatta fare dal Custode i cui riferimenti (telefono ed email) sono riportati nell’avviso di vendita e nel sito web. Sempre nell’avviso potrebbero essere indicate le modalità con cui vanno richieste le visite e di come il Custode deve farle svolgere. In genere nel Portale delle Vendite Pubbliche (PVP) o nel sito internet che pubblicizza l’asta c’è la possibilità di chiedere la visita all’immobile cliccando sull’apposito bottone che apre un form da compilare che viene inviato in automatico al Custode. Il Custode deve farti fare la visita all’immobile entro un tempo ragionevole dalla data di richiesta e comunque in tempo utile per poter formulare poi l’offerta nel caso volessi partecipare all’asta. Consiglio: se dopo 5 giorni dall’invio della richiesta non hai ricevuto una risposta ti suggerisco di chiamare il Custode al numero di telefono riportato nell’avviso sul sito internet. Purtroppo non ci sono efficaci rimedi nel caso in cui il Custode non sia solerte nel farti fare la visita; puoi provare a contattare il Delegato alla vendita e fargli presente la situazione o come ultima istanza inviare una PEC al Tribunale segnalando la problematica. Le viste possono essere fatte fare solo dal Custode giudiziario per cui le agenzie immobiliari o altri soggetti non sono legittimati a far visionare l’immobile, ed inoltre sono completamente gratuite per cui nessuno puo’ chiederti pagamenti per questa attività. Prima di effettuare la visita leggiti la perizia per capire le caratteristiche dell’immobile. Nel caso stampati una copia e portatela il giorno della visita all’immobile per chiedere al Custode le informazioni che magari non hai ben compreso. Se poi hai ancora dei dubbi prova a contattare il tecnico che ha redatto la perizia, il nome è sempre indicato nel documento e il numero di solito è facilmente rintracciabile in internet. Nella perizia oltre alle caratteristiche dell’immobile ci sono riportati, se presenti, gli eventuali abusi edilizi da sanare (con i relativi costi che saranno a tuo carico) e i gravami che saranno cancellati dopo l’aggiudicazione. I gravami sono le ipoteche, i pignoramenti e gli altri atti trascritti sull’immobile che saranno cancellati dopo l’aggiudicazione, quindi l’immobile ti sarò consegnato libero da ogni pregiudizievole derivante dal passato. Non tutto però puo’ essere cancellato, ad esempio le servitù rimangono. I gravami cancellabili e non cancellabili devono essere indicati nella perizia. Ultima verifica da fare è quella di chiedere al Custode se ci sono spese di condominio da pagare per l’anno in corso e l’anno precedente, perché dopo l’aggiudicazione l’amministratore di condominio potrebbe richiedere a te questi importi e sarai tenuto a pagarli. Se il Custode non è in grado di darti queste informazioni contatta direttamente l’amministratore di condominio, il numero dovrebbe trovarsi nello stabile che hai visitato. Se dopo queste verifiche sei convinto che l’immobile che hai individuato è quello che fa per te sei pronto per inviare l’offerta per partecipare all’asta. Argomento trattato nel prossimo post. www.astaok.it